پیش بینی تحولات مسکن

در یک چارچوب اقتصادسنجی، قیمت مسکن ایران را می‌توان با مدل‌های پویای ARDL یا VECM و متغیرهایی مانند نرخ ارز، حجم نقدینگی، تورم عمومی، هزینه ساخت، درآمد واقعی خانوار، نرخ سود حقیقی، تعداد پروانه‌های ساختمانی و حجم معاملات پیش‌بینی کرد. انتظار نظری این است که جهش ارز، نقدینگی و نهاده‌های ساختمانی با وقفه زمانی قیمت اسمی مسکن را افزایش دهد؛ در مقابل، کاهش قدرت خرید و رشد نرخ سود، تقاضای مؤثر و تعداد معاملات را محدود می‌کند. در زمستان ۱۴۰۴، تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی تهران حدود ۹۶٫۸ درصد گزارش شده و صندوق بین‌المللی پول نیز برای سال ۲۰۲۶ تورم مصرف‌کننده ایران را حدود ۶۸٫۹ درصد و رشد واقعی اقتصاد را منفی پیش‌بینی کرده است؛ بنابراین، هم‌زمان فشار هزینه‌ای بسیار شدید و ضعف تقاضای مصرفی وجود دارد.
بر این اساس، سناریوی محتمل برای دوازده ماه آینده رکود تورمی مسکن است: قیمت‌های اسمی احتمالاً افزایش می‌یابند، اما معاملات، ساخت‌وساز واقعی و قدرت خرید خانوار کاهش می‌یابد. برآورد سناریویی ــ نه پیش‌بینی قطعی ــ رشد اسمی حدود ۴۰ تا ۷۰ درصدی قیمت مسکن را محتمل می‌داند؛ بااین‌حال، بازده واقعی مسکن پس از کسر تورم می‌تواند نزدیک صفر یا حتی منفی باشد. در صورت جهش مجدد ارز یا تشدید نااطمینانی سیاسی، قیمت‌ها به سقف این بازه نزدیک می‌شوند؛ اما در صورت ثبات ارز و کاهش انتظارات تورمی، رشد قیمت به نیمه پایین بازه محدود خواهد شد. نبود داده‌های منظم و شفاف معاملات مسکن پس از محدودشدن انتشار آمار رسمی نیز باعث می‌شود دامنه خطای هر پیش‌بینی اقتصادسنجی برای بازار ایران نسبتاً بالا باشد.

در شرایط فعلی، یکی از مهم‌ترین مسائل بازار مسکن ایران، فاصله زیاد میان قیمت ملک و قدرت خرید خانوارها است. در اقتصادسنجی مسکن معمولاً شاخص‌هایی مانند نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، نسبت قیمت مسکن به اجاره و نسبت قیمت مسکن به هزینه ساخت بررسی می‌شوند. افزایش شدید این نسبت‌ها نشان می‌دهد که بازار از منظر توان خرید مصرف‌کننده تحت فشار قرار گرفته است. به همین دلیل، حتی اگر روند بلندمدت قیمت مسکن صعودی باشد، امکان ادامه رکود معاملاتی وجود دارد. به عبارت دیگر، افزایش قیمت اسمی مسکن الزاماً به معنای رونق بازار نیست، زیرا ممکن است تعداد خریداران واقعی کاهش یابد و بازار وارد شرایطی شود که قیمت‌ها بالا باقی بمانند اما معاملات محدود شوند.

از منظر چرخه‌های اقتصادی، بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر به سمت مرحله‌ای از رکود تورمی حرکت کرده است. در این وضعیت، فروشندگان تمایل زیادی به کاهش قیمت اسمی ندارند، زیرا مسکن را به‌عنوان سپر تورمی می‌بینند، اما خریداران مصرفی به دلیل کاهش درآمد واقعی و دشواری دریافت تسهیلات، توان ورود به بازار را ندارند. نتیجه این وضعیت کاهش حجم معاملات، افزایش زمان فروش ملک و افزایش فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های واقعی معامله‌شده است. در مدل‌های اقتصادسنجی، چنین شرایطی معمولاً به‌عنوان کاهش سرعت گردش بازار و کاهش کشش تقاضا نسبت به قیمت مشاهده می‌شود.

عامل بسیار مهم دیگر، نرخ بهره واقعی است. در شرایطی که نرخ تورم بالاتر از نرخ سود بانکی باشد، نگهداری پول در سیستم بانکی از نظر اقتصادی جذابیت کمتری پیدا می‌کند و سرمایه‌ها به سمت دارایی‌هایی مانند مسکن حرکت می‌کنند. در مقابل، اگر سیاست پولی بتواند نرخ بهره واقعی را افزایش دهد و تورم را کنترل کند، انگیزه سرمایه‌گذاری غیرمصرفی در مسکن کاهش خواهد یافت. بنابراین مسیر آینده بازار مسکن ارتباط مستقیمی با سیاست‌های پولی، کنترل نقدینگی و توانایی دولت در مدیریت کسری بودجه دارد.

در یک تحلیل سناریومحور، اگر شرایط فعلی اقتصاد ایران یعنی رشد نقدینگی بالا، تورم پایدار و کاهش ارزش پول ملی ادامه پیدا کند، محتمل‌ترین نتیجه افزایش تدریجی قیمت اسمی مسکن خواهد بود، اما این افزایش همراه با رونق شدید معاملات نخواهد بود. در چنین شرایطی، مسکن بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را ایفا می‌کند تا یک بازار فعال سرمایه‌گذاری. در مقابل، اگر اقتصاد وارد دوره‌ای از کاهش تورم، ثبات ارزی و افزایش اعتماد عمومی شود، احتمال دارد بازار مسکن برای چند سال وارد دوره تعدیل شود؛ یعنی قیمت‌ها کمتر از تورم رشد کنند و قیمت واقعی مسکن کاهش یابد.

بر اساس منطق مدل‌های اقتصادسنجی، سناریوی محتمل برای سال‌های آینده، ادامه شکاف میان بازار مصرفی و سرمایه‌ای مسکن است. املاک کوچک، مناطق دارای تقاضای واقعی و زمین‌های دارای ظرفیت توسعه احتمالاً مقاومت بیشتری خواهند داشت، در حالی که بخش‌های لوکس و گران‌قیمت ممکن است با رکود طولانی‌تری مواجه شوند. متغیر تعیین‌کننده آینده بازار مسکن ایران نه صرفاً میزان ساخت‌وساز، بلکه ترکیبی از رشد نقدینگی، نرخ ارز، تورم، درآمد واقعی خانوار و سیاست‌های اعتباری خواهد بود. بنابراین پیش‌بینی علمی بازار مسکن نشان می‌دهد که احتمال کاهش شدید اسمی قیمت‌ها در شرایط تورمی پایین است، اما احتمال کاهش ارزش واقعی مسکن و ادامه رکود معاملاتی یک سناریوی جدی و قابل انتظار محسوب می‌شود.